토목공사가 이제야...^^
1.
100톤 기중기가 포크레인을 들어 올린다...
궤도 <크람셀>도 바퀴로 바뀌고
두 대의 <크롤러 드릴>중 오늘 한 대가 빠져 나갔고
10 두 대와 08 포크레인 한 대만 남기고, 3대의 포크레인이 오늘 빠져나간다...
그리고 내일이면 나머지 3대의 포크레인도 모두 인양 될 거고...
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<텐장비... 한편 장난감처럼 느껴진다...^^ 08까지는 50톤 크레인으로 가능하지만 10은 역시 크다...>
드디어 토목공사가 1차 완결되는 시점...
가시설과 터파기 공사가 시작 된지 217일 만에 끝이 나고 있다...
4만3천 ㎥ 터파기 공사가 이제야 끝나고
내일이면 버림 콘크리트를 타설한다...
현장사무실을 개설하면서 공사과정을 소개해 보겠다고 이야기한지도 꽤 되었다...
공정별 정리도 할 겸, 나름의 공사 노트를 만들겠다고 해놓고
이제야 토목공사가 끝나고 골조공사를 시작해야한다니...
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<작년 9월부터 시작된 철거공사... 지상층보다 지하층 철거가 복잡하고 어려웠다... 다음에...>
2. 공사기간 설정과 아파트 입주시기 결정...
사실 이곳 현장은 공기가 충분치 않다.
이곳 현장은 지하 4층, 지상 25층 규모의 건물로 31개월 공기를 설정하고 있는데
작년에 입주한 동백아파트가 지하 1~2층, 지상 25층 아파트 9개동 규모로 27개월,
또 다른 현장, 지하5층, 지상 24층 건물이 31개월이 소요된 것과 비교하면 짧지는 않지만,
공사부지의 건물 철거에 2개월(지하2층, 지상 5층 상가건물)이 소요된 걸 고려하고
입주시기가 2009년 4월, 동절기가 끝나는 시점에 잡혀 있어
실제 4개월 정도가 비슷한 규모의 건물에 비해 공기가 짧다.
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<어스오거... CIP공사를 위해 천공중... 하부의 암질이 경암을 넘어선다는 건 조금 예측했는데...>
아파트 입주는 장마철과 동절기를 피해 대부분 6월이나, 9~11월 준공을 목표로 한다.
왜냐하면 아파트 마감에 필요한 수장공사(도배, 타일 등)가 동절기에 걸리면
하자요인이 많이 발생하게 되니, 자연 3,4,5월 입주는 피하게 되고,
8월과 9월은 혹서기와 장마철, 휴가철이 걸려있는데다 경기가 침체되는 시기여서
건설사의 대부분 아파트 입주시점은 꼭 층수에 따른 공기로만 결정하지는 않는다.
그리고 동절기 입주는 통수와 가스인입 등의 문제가 있어 자연스레 피하고...
그러나 또 다른 한편, 입주 시기는 건설회사의 자금회수 시점과 맞물려 있어
현장의 편의만을 고려할 수 없기에 적정한 공사기간을 설정하게 되고
그 공사기간의 척도는 철근콘크리트(RC)조 공사일 경우 층수에 제한을 받는게 사실이다.
물론 요즘에 건축되는 철골철근콘크리트(SRC)조는 층수에 크게 제한 받지 않지만...
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<작년에 입주시켰던 주상복합 건물... SRC와 RC의 복합구조... 공사와 관련 여러가지를 검토했었다.>
2000년 이전까지 대부분 건설회사는 층수에 9개월을 더해 공사예정기간을 산정했는데
15층은 24개월, 20층은 27~29개월, 25층은 30~34개월을 설정했는데
착공시점을 겨울철로 맞추어 토목공사를 완료하면서 약간의 기간을 단축하게 되었다.
즉 건기에 토목을 완료하여 공사의 안정성을 제고하면서 공기손실을 절감하였다.
그러나 도심지 주상복합 건물의 경우, 지하층 공사로 인하여 그 공기는
사실 토목공정의 기간에 좌우되는 게 현실이기도 하다.
이는 민원문제와 함께, 지하층의 암반의 질과 양에 좌우 되는 게 일반적이다.
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<철거 공사후 터파기 시작... 지하2층 철거를 위해 1차 흙을 되메우고 다시 파면서 철거를 병행...>
3. 지하층 구조 설계와 사전 검토내용...
이번 현장을 기획하면서 공기와 관련하여 몇 가지를 고려했었다.
어차피 중심 사업장이 되기에는 작은 규모라 판단했지만 층수가 있고,
불필요한 공기연장은 회사의 자금흐름(cash flow)에 압박요인이 될 거고,
인근 부지의 공사를 조사하면서 지하층의 암반을 사전에 검토했었다.
)
<장비조합과 최적의 댓수 산정은 늘 고민거리중 하나다...>
해서, SRC(철골철근콘크리트) 구조를 피하여 지하층에서 1개월 공기를 절감하고
(물론 기둥 두께가 굵어져 주차장 확보에 면밀한 검토가 필요하지만...)
주상복합의 이점을 살려 거실 면적정산을 싱구조로 바꾸어 주차장을 확보하면
지하 5층 규모를 지하 4층으로 줄일 수 있으니, 공사기간과 공사비를 줄일 수 있고,
가시설 공사의 띠장 스트러트 높낮이를 사전에 조정하면 1회 철거, 1개층 타설로
역시 공사기간을 줄일 수 있다고 판단하여 사전에 도면을 검토했었다.
사실 SRC는 지상층까지 완전한 구조가 되었을 때 공기를 절감하는 이점이 있다.
타워팰리스나 하이페리온도 이러한 구조로 층당 3.6일에서 4.3일에 1개층씩 타설했지만
분양가 상한제와 공사비 증감, 그리고 맨파워 구성을 고려하면 우리에게는 무리였고,
30층 이하의 건물에서 지상층까지 SRC 구조를 굳이 사용할 이유는 없었다.
그리고 상가나 사업장처럼 스판의 길이가 충분해야할 필요가 아파트는 없기도 했고...
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<온통 바위... 만약 한개층을 더 파야했다면... 끔찍하다...^^>
타워 1차의 경우, 지하5층에서 지상4층까지 SRC,
나머지 24층까지 RC의 복합구조로 공사한 경우도 있지만
개인적으로 지하층 면적이 넓어 주차장 동선과 공간 확보에 무리가 없다면
굳이 SRC 구조를 고집할 이유는 없다는 생각이다.
공사비도 연면적당 25만원 이상이 추가 투입되고, 공사기간도 길어지는 단점이 많다.
그리고 띠장 스트러트는 주변의 토질과 측압을 고려하여 설계가 되지만
개인적으로는 띠장의 규격을 키워서라도 1개층을 한꺼번에 타설하는 것이
시공의 용이성, 방수 등 구조적 취약점의 제거, 그리고 공기 단축에 유리하다...
타워1차의 경우 띠장이 보에 걸리고, 측압계산이 부정확하여
벽체와 슬라브를 나누어 칠 수밖에 없던 경험을 되풀이하고 싶지 않아서기도 하고...
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<수평 띠장과 우각 스트러트... 암반이 강하면 장단점이 있다... 그중 토압이 작다는건 큰 위안...>
이런 검토 결과 지하 5층의 설계를 지하 4층의 바꿀 수 있었고,
SRC 복합구조를 RC 단순구조로 전환시키는 등 여러 가지 이점이 있었지만
이번 현장의 가장 중요했던 변수는 토질, 즉 암반의 강도를 충분히 예상하지 못했다.
한가지, 만약 지하 1개층을 더 팠다면 어떻게 되었을까?
매출은 대략 50억쯤 늘어난다.
연면적 증가로 공사비는 25억쯤 증가되고,
대신 공기가 현재의 암질이었다면 2개월 정도 늘어났을 거고...
하루매출 5천6백을 기준으로 연장되는 기간이자와 기타경비 등을 따지면 5억 정도...
결국 20억원의 이익이 있다는 단순계산...
)
<막바지 토목공사... 이 햇살처럼 쨍했으면 하는...^^>
그러나 현재 이지역의 분양시세와 부동산 경기를 고려하면
당연히 분양면적의 증가로 평당 분양가가 상승 했을거고,
전용면적 대비 공유면적의 증가로 전용율은 떨어지고
공사기간의 연장이 어렵다면 층수를 올리는 것 자체가 공정추진에 압박요인이 될 거고
그만큼 자금 회수율이 낮아지고 현금흐름이 악화됐을 터...
해서 지하5층까지 계획했던 초기의 사업규모를 조정했었다...
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