부동산경기> 새로운 마케팅 전략수립을 위한 몇가지 메모...091213

 

1.

부동산 시장은 어떻게 될까?

세가지의 문제에 답해야 한다.

하나는 현재 부동산의 자산가치는 장기적으로 어떻게 변화할 것인가 하고,

둘은 이를 뒷받침할 유동자금의 흐름의 향방은,

셋은 현재와 중장기적 경기흐름에 조응하는 시장 참여자들의 심리 상태이다.

미국에서 시작한 금융위기는 이자율 상승에 따른 부동산 대출의 부실에서 촉발되었고,

서브 프라임 모기지론의 부실은 프라임 모기지론의 부실을 잉태했으며,

모기지론과 관련된 파생상품의 부실은 본래 부실금액의 제곱으로 확대되었다.

이에 따른 실업 공포와 환율가치의 하락, 그리고 보호무역과 디플레이션 우려는

세계경제 주체들에게 재정지출 확대와 금리인하, 그리고 환율정책의 공조를 강요했다.

즉 작년에 시작된 금융위기는 신용위기로 확산되었고, 막대한 자산가치의 증발로 치달았다.

그러나 문제는 서브프라임 모기지론의 부실은 현재 1차 정리된 것에 불과하며,

실업공포와 소비시장의 냉각은 프라임 모기지론과 서비스업종과 관련된 오피스,

특히 상업시설에 대한 2차 부실로 연결될 우려가 크며, 이것이 더블딥의 주요 뇌관이다.

게다가 현재 금리인하와 재정지출에 의한 유동성 확보로 버티는 세계경제는

제조업 생산력에 걸맞는 금융시장의 재편과 각국의 환율가치의 재조정 없이는

뇌관이 제거되지 않은 폭탄처럼 우리를 불안하게 만들 것이며, 그 무게가 시장심리를 좌우할 것이다.

즉 신용위기는 완전히 해소되지 않았고, 자산가치의 증발을 대체할 새로운 동력은 어디에도 없다.

1. 세계시장 요약

1) 각국의 재정지출과 금리인하 조치만으로 새로운 성장동력을 만들어내지 못하는 세계시장 ;

   - 그러나 세계적인 동시다발적 재정지출과 금리인하에 대한 국제적인 공조,

     그리고 보호무역과 환율 패권, 디디플레이션 등에 대한 공감대는 국가간 교역을 유지하게 했다. 

2) 주식과 환율, 거시경제 지표의 공격에만 의존하던 투기/헤지 자본들의 침묵으로 유동성 악화

  - 부실자산은 각국의 세금으로 탕감/처분하고, 재정지출로 확보된 유동성을 금융시장에 끌어들여

     40~70%까지 하락된 주식가치를 60~80%까지 끌어올려 자산가치 증발이란 최악의 상황은 막았다.

3) 부동산, 자동차, 반도체, 유가, 식량 등 파생상품과 선물시장에 의존하던 자본시장 위축

   - 금융자본이 더 이상 미래가치와 헤지보험성 상품으로 변질되는 가치의 왜곡을 방지했지만,

     문제는 지금까지 파생상품과 부동산 등 단기/소액/고이율 투자시장은 침체를 벗어나지 못하고 있다.

3) 금융업의 구조조정과 제조업 분야의 내부정비, 농축산광공업 분야의 정체

   - 가치를 생산하고 확대재생산하는데 제조업과 농축광공업은 소비증진을 전제로 한다.

     아직까지 금융자산의 증발은 수치화 되지 않았고, 상가와 서비스업의 추가 구조조정을 기다린다면

     현금 자산과 유동성이 보장된 특정분야외의 자영업과 서비스업은 지속적으로 몰락할지 모른다.

4) 실업우려와 저축의 필요성에 의한 내수시장의 침체와 지속 발전 가능한 이념적 비전 상실.

   - 제조업이 노동시장의 주축이 되던 시대는 지나갔다. 더군다나 서비스업과 금융업에서는 더더욱...

     문제는 제조업이 갑자기 취업문을 확대할 여력이 없다는 점이며,

     서비스업과 금융업은 지속적으로 실업을 양산할 수밖에 없고, 디플레이션의 공포는 잔존한다는 점.

5) 여전히 금융업에 의해 좌우되는 시장경제는, 심리적 공황상태를 완전히 극복하지 못했다.

   - 오피스와 상가 부동산의 가치하락에 대비해야만 하며,

     지금 만들어지는 재정지출이 광범위한 실업자군을 포섭할 수 있는 새로운 시장을 만들지 못하는 한

     현재의 금융위기에 따른 실업과 소비시장 위축, 지속적인 자산가치 하락은 막을 수 없다.

결론> 작년 10월경 금번 금융위기에 대한 나의 예상에서 ;

   - 금리인하와 재정지출 확대, 그리고 보호무역의 경계로 세계질서의 파국을 막은 것은 천만다행이고,

     아무래도 그 공로는 미국과 중국의 신속한 조치에 힘입은 바 컸지만,

     아직 <신자유주의 노선하의 금융독점자본주의가 수정될 어떠한 대안도 마련되지 않았다>는 점.

2.

현재 국내뿐만 아니라 세계시장 어느 곳에서도 부동산의 급등과 급락을 바라는 곳은 없다.

부동산의 급락은 청산되지 않은 금융부실과 금리에 지속적 압박요인으로 작용할 수밖에 없으며,

부동산의 급등은 유동자금의 단기적 흐름에 의해 일시적인 착시를 만들어낼 뿐이다.

더 이상 수요와 공급, 공급택지와 입지, 내수시장의 진작을 위한 필요악으로서 부동산의 역할은

각국 정부의 개입에 결정적 한계를 드러낸 상태이며, 인위적인 어떤 조치도 시장을 주도할 수 없다.

이런 이유로, 나는 부동산 시장의 중기적 침체와 장기적 자산가치의 하락을 예상한다.

이미 2009년 초 유동자본의 일시적인 강남유입과 재건축 호재로 부동산 경기 활황이 예상 됐으나,

부동산의 급등과 급락을 꺼려하는 정책입안자들에 의해 추가적 제어조치만을 강요하게 됐다.

결국 2010년 부동산 시장은 더 이상 신규수요의 유입과 투자자들의 기대를 수용할 수 없는 상황이다.

2-1. 국내시장 요약

1) 수출시장 활성화와 누적된 환율 효과로 외환 보유고 급증 ;

   - 성장률, 실업률, 재정적자율, 무역수지, 환율가치 등 거시경제 지표에서 안전범퍼를 확보한 셈이며,

     이 수치들은 한동안 헤지펀드 또는 이자율을 무기로 부동하는 케리 자금에 대한 대항마로 부각된다.

2) 내수시장 활성화를 위한 재정지출 확대로 유동성 과잉 우려 ;

   - 문제는 확보된 유동성이 일부 부동산과 주식시장 활성화로 귀결되었지만

     추가 동력을 갖지 못하는 한, 부동산과 주식시장은 답보상태 혹은 중기적 하락을 면치 못할 것이다.

3) 하지만 토목 위주의 재정지출은 실업해소와 신규시장 창출에 따른 소비진작을 더디게 만들고,

   부동산 대출로 성장한 초단기 소규모 금융업으로 막대한 이익을 실현하던 금융업계는 방향타를 상실.

4) 은행에 묶여있던 유동자본의 주식시장에서의 활로 모색은 한계를 드러내고

   환율과 이자율에 의존하던 유동자본은 투자처를 찾지 못한체 정체.

5) 산업별 구조조정은 더디고, 노동시장은 얼어붙은 체 추가 재정지출은 한계를 드러냄.

6) 복지분야의 불활성화 또는 의도적 방기(과도한 재정지출 우려)가 내수진작의 발목을 잡고 있는 형국

7) 만연된 청년실업과 누적되어가는 장년 실업은 장기적 성장동력과 단기적 경기활성화에 찬물을 끼얹음

결론> 재정지출과 금리인하, 환율정책을 통한 수출의 증가라는 큰 흐름은 잡았으나,

     사회 양극화 확산저지와 재정지출의 방향을 잡지 못했고, 금융자본의 헤게모니 장악은 일단 실패

2-2. 국내 부동산 시장 요약

1) 최근 5년간 부동산 시장은 ;

   수도권에서는 강남 재건축 + 강북 뉴타운 개발이란 양대축을 통해 강제적인 수요창출로 성장했고,

   비수도권은 기업/혁신 도시 등 토지확보를 위한 보상비 지급을 통한 유동성이 뒷받침 됐었다.

   그러나 이제 수도권, 비수도권 모두 수요창출과 신규 유동성 유입에서 한계를 드러내고 있다.

2) 보금자리주택 발표는 정부주도의 토지공급과 민간건설업의 활성화란 공존의 법칙을 깨뜨림

3) DTI 규제로 재건축과 기존주택 거래가 단절되면서 신규시장으로 유입되던 유동자본이 차단됨

4) 활성화 되지 않은 부동산 시장에 2년간 묶였던 공급물량의 과잉으로 투자자들은 대기수요로 전락

5) 게다가 건설업 구조조정이 지연되는 상황에서 주택의 초과공급은 부동산 시장을 양극화로 몰고 있다.

   - 공사공급 택지지역 → 택지지역내 상가 → 주상복합 → 서울시내 오피스 → 아파트형 공장이란

     연결고리가 깨지고 서울시내 역세권 아파트 + 특화된 수도권 아파트에만 대기수요가 몰릴 것이다.

결론> 부동산시장으로 유입될 유동자금은 바닥을 드러냈고, 신자유주의 정책의 헤게모니 확보는 실패했다.

     부동산 시장조절을 위한 택지공급, 주택공급, 금리조정, 재정지출, 행정적 규제, 세금정책 등

     어떠한 정책도 효과를 장담할 수 없는 상황이며, 정부도 조절의 키를 만들지 못하는 상황에 처했다.